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投资英国房产,如何通过“以租养房”获得更多收益?
2019-10-23
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20世纪80年代之前,在英国买房子用以出租的人很少,没有多少人想到用这种方式来作为养老投资,所以能够这么操作的人都是很富有的人群或者是专业的房东。


英国房产投资里的一个专业术语叫Buy-To-Let. 许多人把这个词译为“以租换贷”,但实际上,这个词语的正确翻译应该为“买房出租”,是英式英语里用来形容专门买来出租的一类房产。


现在由于低廉的贷款产品,稳定的房屋市场,使得buy-to-let房产市场稳步复苏。


很多买buy-to-let房子的房东把这种房产投资当作养老金,并且一半以上的人有打算在半年之内继续投资买房。


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那么如何通过buy-to-let获得更大收益呢?


如果你正计划投资或者想了解更多,我们将告诉你以下几个技巧,让你了解如何成功的进行的“先买后租”投资。


研究购房出租市场


首先你要了解市场,确保buy-to-let是你想要的投资。


近年来,高利率的储蓄账户将超过大多数投资。现在投资购房出租意味着将资金投入可能贬值的房产。


另一方面,你不能买一只不受欢迎的投资基金,然后着手改造它,为自己增值。


投资buy-to-let计划,需要在一处房产上投入数万英镑,通常还要申请抵押贷款。


当房价上涨时,这意味着你有可能获得比抵押贷款债务更高的收益,但当房价下跌时,你的存款受到冲击,抵押贷款保持不变。


房地产投资对很多人来说都获得了丰厚的回报,无论是在收入还是资本收益方面,但你必须睁大眼睛,承认潜在的优势和劣势。


如果你知道有人曾经投资过buy-to-let或let -to-let房产,问问他们的经历,包括缺点等等。


你拥有的知识越多,做的研究越多,你的投资回报的机会就越大。

选择一个有前景的投资区域

有前途意味着一个人们愿意居住的地方,这可能有多种原因。


你需要将你能负担得起并想买的房产与那些想住在这些房子里的人会选择的地点相匹配。这些问题可能听起来过于简单,但它们可能是成功的buy-to-let投资的最重要方面。


在大多数情况下,人们倾向于投资离他们居住地较近的房产。有利的一面是,他们可能比其他任何地方的人都更了解这个市场,并且能够发现适合自己的房产和地点。他们也有更好的机会来密切关注该房产。


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然而,同样值得记住的是,如果你是一名房主,那么你已经接触了你居住的房产,在不同的地区寻找不同类型的房子可能是一个不错的选择。


做好buy-to-let的计算

在你考虑买房之前,先拿起笔和纸坐下来,写下你正在看的房子的价格和你可能得到的租金。


buy-to-let贷款机构通常希望租金能支付125%的抵押贷款还款,而现在,大多数贷款机构要求25%的存款,甚至更高的存款利率,远远高于住房抵押贷款利率。


最优惠的buy-to-let利率还包括高额的安排费用。一旦你有了抵押贷款利率和可能的租金排序,那么你必须冷静地决定你的投资。


你还需要考虑维护费用以及房子空了一两个月会怎么样?确保你知道有多少按揭需要还款。

货比三家,买到最好的房子出租

不要只是走进你的银行和建房互助协会要求抵押贷款。


在寻找buy-to-let抵押贷款时,与一位优秀的独立经纪人交谈是值得的。他们不仅能告诉你哪些交易是可行的,而且还能帮助你权衡哪一项交易是适合你的,是要修改还是跟踪。


不过,你还是应该做自己的调查,这样你就可以带着应该提供什么样的抵押贷款的知识进行交流。


考虑你的目标租户

不要想象你是否愿意住在你的投资性房产里,而是要设身处地地为你的目标租户着想。他们是谁,他们想要什么?


如果他们是学生,它需要容易清洁和舒适,但不豪华。如果他们是年轻的专业人士,它应该是现代和时尚的。


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如果是一个家庭,他们会有很多自己的财产,需要更多。


可以允许租户在物业上留下自己的印记,比如通过装修、添加图片,或者你把不需要的家具拿出来,让它更有家的感觉。这些房客会住得更久,这对房东来说是个好消息。


不要贪心,追求租金收益,记住成本

我们都读过buy-to-let的百万富翁及其巨额投资组合的故事。


不过,尽管你可能预期房价会长期上涨,但还是要比较不同房产的价值,可以使用它们的收益率:即每年收到的租金占购买价格的百分比。


例如,一套租金20万英镑、价值1万英镑的房产收益率为5%。租金应该是购房出租的关键回报。


大多数购房出租抵押贷款都是在只付利息的基础上完成的,所以贷款金额不会随着时间的推移而还清。


如果你的租金回报大大超过抵押贷款,那么一旦你建立了一个良好的应急基金,你就可以开始储蓄或投资任何额外的项目。


不过要记住,人们很少会直接买房子,会有运营成本,所以抵押贷款成本、维护和代理费用必须计算出来,它们会占用你的回报。


考虑到这些成本,你可能想要考虑一下buy-to-let是否仍然优于投资基金或信托基金。一旦考虑到抵押贷款、成本和税收,你就会希望租金随着时间的推移而增加,然后有可能将其用作进一步投资的存款,或者在贷款期限结束时还清贷款。


这意味着你将从租金收入中受益,还清抵押贷款,并持有房产的全部资本价值。

看看更远的地方

大多数buy-to-let的投资者都是在居住地附近寻找房产。但是你的城市可能不是最好的投资地。附近房产的优势也要密切关注,但如果你雇佣中介,他们应该为你做这件事。


把你的网撒得更广一些,看看那些交通便利的城镇,那些很受家庭欢迎或者有一所规模可观的大学的城镇。同样值得关注的是那些需要改善的房产,以提升你的投资价值。


老旧的房产或需要翻新的房产可以通过艰苦的谈判以获得一个更好的价格,然后重新装修以增加价值。


这是一种仍然有可能看到你的资本投资的坚实和快速回报的方式。


如果你能马上给房子增加一些价值,那么你的投资就会有更大的安全保障。不过,请记住,确保价格足够低,足以支付翻新和一些利润,并考虑到不可避免的超支成本。

投资房地产时要讨价还价

作为一个buy-to-let的投资者,你和第一次买房的人在谈判折扣时拥有同样的优势。


如果你不依赖于出售一处房产来购买另一处房产,那么你就不太可能出现销售失败的风险。这可能是谈判折扣时的主要资产。出价要低,不要被说服出价过高。


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在谈判时了解你的市场是有好处的。例如,如果市场疲软,房屋销售时间较长,你将更有能力进行谈判。


了解某人出售房产的原因以及他们拥有房产的时间也很有用。


一个已经拥有房产很长一段时间的现有房东,并且正在从他们的资本收益中获利,可能比一个需要尽可能高的价格才能负担得起搬家的家庭更愿意接受一个较低的快速出售报价。


考虑一下你想成为什么样的房东

买房只是第一步。你是自己租出去呢,还是找个中介来租。


中介会向你收取管理费,但如果出了问题,他们会处理任何问题,并拥有一个由水管工、电工和其他工人组成的良好网络。


你可以自己把房子租出去赚更多的钱,但要准备好放弃周末和晚上去看房子、打广告和装修的时间。还要看看你会在哪里宣传你的房产,你会从哪里得到文件,如租赁协议。


许多buy-to-let房东投资回报的最大拖累因素是空置期。当你的房子里没有人的时候。想要留下来的好房客会帮助你避免这种情况,如果他们搬走了,他们甚至会把你的房子推荐给他们认识的人。


保持保养,确保你的房子是一个居住的好地方,试着和你的房客建立良好的个人关系。
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